Responsabilité du notaire : l’obligation de consulter le BODACC s’impose sans condition de doute préalable

Cass. civ. 1, 21 janvier 2026, n° 23-17.911, F-D

Les faits et la procédure

En septembre 2013, la Société Générale consent deux prêts immobiliers à un couple d’emprunteurs pour un montant total d’environ 600 000 €, avec le cautionnement de la société Crédit Logement. L’acte authentique de vente est dressé le 8 octobre 2013 par un notaire.

Ce que ni la banque, ni le notaire, ni la co-empruntrice ne savaient — ou ne cherchèrent pas à vérifier — c’est que l’un des deux acquéreurs avait été placé en liquidation judiciaire depuis le 25 janvier 2006, soit sept ans avant l’opération. Pire encore, il avait usurpé une identité militaire, présentant une fausse carte professionnelle de colonel de l’armée de l’air, des faux relevés bancaires et de faux documents administratifs. Il sera ultérieurement condamné pénalement pour ces faits.

À la suite d’impayés, la banque prononce la déchéance du terme. La caution règle environ 590 000 € à l’établissement prêteur puis se retourne contre la co-empruntrice et assigne le notaire en responsabilité pour faute dans l’établissement de l’acte authentique.

Le tribunal judiciaire de Libourne, puis la cour d’appel de Bordeaux, rejettent les demandes indemnitaires formées contre le notaire. Selon les juges bordelais, celui-ci n’est tenu de vérifier les déclarations des parties que lorsqu’il existe un doute sur leur véracité — et, face à une pièce d’identité militaire en apparence régulière, aucun élément ne pouvait éveiller le moindre soupçon. La cour d’appel confirme donc le jugement par substitution de motifs.

La co-empruntrice et la société Crédit Logement se pourvoient en cassation.

Le problème juridique

La question posée à la Cour de cassation était la suivante : le notaire chargé de recevoir un acte authentique de vente peut-il s’exonérer de l’obligation de consulter le BODACC pour vérifier la situation juridique de l’acquéreur, au seul motif qu’aucun élément objectif ne lui permettait de douter de la véracité des déclarations de celui-ci ?

Autrement dit : l’absence de doute dispense-t-elle le notaire de procéder aux vérifications que lui impose sa mission d’officier public ?

La solution de la Cour

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel en visant l’article 1240 du Code civil (ancien article 1382).

La règle dégagée est claire et sans réserve : il appartient au notaire de vérifier les déclarations de l’acheteur sur sa capacité de souscrire un emprunt et d’acquérir un bien immobilier, notamment en procédant à la consultation des publications légales afférentes aux procédures collectives.

En statuant comme elle l’avait fait — c’est-à-dire en subordonnant cette obligation de vérification à l’existence préalable d’un doute sur la sincérité des déclarations — la cour d’appel de Bordeaux a violé le texte susvisé.

Le raisonnement de la Haute Juridiction est rigoureux : le devoir de conseil et de vérification du notaire ne constitue pas une simple obligation de moyens à géométrie variable, activée seulement en présence d’un signal d’alerte. Il s’agit d’une obligation systématique, inhérente à la qualité d’officier public, indépendante du profil apparent de l’acquéreur. Peu importe que celui-ci se présente comme militaire de carrière, salarié, entrepreneur ou retraité : la vérification de sa capacité juridique à acquérir s’impose dans tous les cas.

La Cour renvoie l’affaire devant la cour d’appel d’Agen, met hors de cause la Société Générale et condamne le notaire aux dépens ainsi qu’à payer 3 000 € à chacune des parties (co-empruntrice, banque et Crédit Logement) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Analyse et portée pratique

Un rappel exigeant d’un devoir déjà affirmé

Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante, dont la Cour de cassation avait déjà posé les jalons, notamment par un arrêt du 29 juin 2016 (Cass. civ. 1, n° 15-17.591) affirmant que le notaire doit vérifier la capacité des parties à disposer ou à acquérir un bien. L’apport de l’arrêt du 21 janvier 2026 est toutefois décisif sur un point précis : il ferme définitivement la porte à l’argument selon lequel l’absence de doute dispenserait le notaire de consulter les registres légaux de publicité.

La cour d’appel de Bordeaux avait pourtant retenu une solution qui semblait intuitivement raisonnable : si un acquéreur se présente avec une pièce d’identité en apparence parfaitement régulière, attestant d’une profession stable et respectable, comment pourrait-on reprocher au notaire de ne pas avoir soupçonné la fraude ? La Cour de cassation balaye cet argument. Le BODACC est une source d’information publique, accessible, et sa consultation s’impose non parce qu’une fraude est probable, mais parce que la capacité juridique de l’acquéreur conditionne la validité et l’efficacité même de l’acte.

Ce que cela change concrètement

Pour les praticiens du droit notarial, la portée de cet arrêt est immédiate :

• La consultation du BODACC est une étape obligatoire dans tout dossier d’acquisition immobilière, au même titre que la vérification d’identité ou le contrôle de l’état civil du vendeur.
• Le profil socio-professionnel de l’acquéreur est sans incidence sur cette obligation : un militaire, un fonctionnaire, un médecin ou tout autre personne exerçant une activité a priori étrangère au commerce peuvent parfaitement faire l’objet d’une procédure collective passée ou en cours.
• La délégation de vigilance à l’établissement bancaire ne suffit pas. Le fait que la banque ait validé le dossier de prêt ne saurait décharger le notaire de ses propres obligations de vérification. Ce sont deux professionnels distincts, avec des responsabilités propres et cumulatives.
• La responsabilité civile professionnelle du notaire peut être engagée — avec des conséquences financières potentiellement très lourdes, comme l’illustre ce litige où les sommes en jeu dépassent 590 000 €.

Les enjeux pour les victimes indirectes : cautions et co-emprunteurs

Au-delà de la responsabilité du notaire, cet arrêt offre une perspective stratégique importante pour certains justiciables. La co-empruntrice, dans cette affaire, s’est retrouvée condamnée à rembourser l’intégralité des sommes avancées par la caution – soit plusieurs centaines de milliers d’euros – pour un achat qu’elle croyait réaliser avec un compagnon dont la capacité juridique était en réalité annihilée par une procédure collective. Si la cour de renvoi retient la faute du notaire, cette dernière pourra obtenir réparation de son préjudice.

Pour la société Crédit Logement, la reconnaissance d’une faute notariale ouvre la voie à une indemnisation qui viendrait atténuer le préjudice subi après avoir honoré son engagement de caution.

Points de vigilance et opportunités stratégiques :

• Pour toute personne ayant subi un préjudice dans le cadre d’une acquisition immobilière entachée d’irrégularités, il convient d’examiner si le notaire instrumentaire a bien consulté les publications légales. L’absence de cette vérification peut constituer une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle.
• Pour les cautions ayant dû payer à la place d’un débiteur incapable de s’engager, une action en responsabilité contre le notaire qui n’a pas détecté l’incapacité peut permettre de récupérer tout ou partie des sommes versées.
• Pour les établissements de crédit, cet arrêt confirme la complémentarité des obligations respectives de la banque et du notaire : chacun doit effectuer ses propres vérifications, sans pouvoir se retrancher derrière la diligence de l’autre.

À retenir

La Cour de cassation confirme que le notaire a l’obligation systématique de consulter le BODACC pour vérifier la capacité juridique de l’acquéreur, sans que cette obligation soit conditionnée à l’existence préalable d’un doute. Le profil apparent de l’acquéreur – fût-il militaire de carrière – ne dispense pas de cette vérification élémentaire. À défaut, la responsabilité civile professionnelle du notaire peut être engagée, exposant potentiellement son assureur à des condamnations considérables. Pour les victimes de ce type de défaillance notariale – co-emprunteurs, cautions, établissements prêteurs – cet arrêt ouvre ou consolide des voies d’action indemnitaires qu’il convient d’explorer avec l’aide d’un conseil spécialisé.