Indemnité d’éviction : le locataire doit agir dans les deux ans, même si le bailleur l’a proposée

Lorsqu’un bailleur refuse le renouvellement d’un bail commercial tout en offrant une indemnité d’éviction, le locataire peut être tenté d’attendre que son montant soit négocié ou évalué. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 février 2026 rappelle que cette attente peut être fatale : l’action en paiement reste soumise au délai de deux ans. Une fois la prescription acquise, le locataire perd aussi son droit au maintien dans les lieux et s’expose à une expulsion en référé.

Présentation de l’arrêt

Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, FS-B, publié au Bulletin.

L’arrêt casse une décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 16 novembre 2023, n° 22/14263. La Cour de cassation articule l’article L. 145-9 du Code de commerce, relatif notamment au délai pour demander l’indemnité d’éviction, l’article L. 145-28, qui organise le maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, et l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, relatif au trouble manifestement illicite.

Les faits et la procédure

Une commune avait conclu un bail commercial avec un locataire, avec effet au 1er janvier 2009. Le 28 juin 2018, elle lui a délivré un congé avec refus de renouvellement prenant effet le 31 décembre 2018, assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. Le congé rappelait que le locataire n’avait pas à quitter les lieux avant son paiement.

En novembre 2019, le conseil de la commune lui a demandé ses éléments comptables afin de chiffrer l’indemnité et a évoqué une expertise judiciaire en l’absence de réponse. Des documents ont été transmis par l’expert-comptable du locataire.

Le locataire n’a cependant engagé aucune action en fixation ou en paiement de l’indemnité dans les deux années suivant la date d’effet du congé. Le 19 novembre 2021, la commune l’a assigné en référé pour faire constater la prescription et obtenir son expulsion.

Le juge des référés a accueilli la demande. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a infirmée : elle a notamment retenu que la commune avait reconnu le droit à indemnité, sollicité les pièces nécessaires à son calcul et que son attitude ultérieure, consistant à invoquer la prescription pour obtenir une expulsion sans indemnité, pouvait être regardée comme empreinte de mauvaise foi.

Le problème juridique

Le locataire doit-il saisir le tribunal dans les deux ans lorsque le bailleur lui a expressément offert une indemnité d’éviction et poursuit avec lui les échanges nécessaires à son évaluation ? La mauvaise foi éventuellement reprochée au bailleur peut-elle empêcher celui-ci d’opposer la prescription et permettre au locataire de conserver son droit au maintien dans les lieux ?

La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation répond négativement et casse l’arrêt d’appel.

Elle juge que le congé délivré sur le fondement de l’article L. 145-9 du Code de commerce met fin au bail et que le locataire qui entend obtenir une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ce délai court même lorsque le congé comporte une offre d’indemnité d’éviction.

Autrement dit, l’absence de désaccord sur le principe de l’indemnisation ne dispense pas, à elle seule, le locataire d’agir dans le délai. À défaut de cause légale affectant la prescription, il doit saisir le tribunal pour préserver son action en paiement lorsque le montant n’a pas été définitivement fixé.

La Cour ajoute que la mauvaise foi du bailleur n’est pas, en elle-même, une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale. Les échanges amiables ou le comportement contradictoire reproché au bailleur ne suffisent donc pas, par eux-mêmes, à neutraliser le délai.

Enfin, le locataire dont l’action est prescrite perd le droit au maintien dans les lieux qu’il tenait de l’article L. 145-28 du Code de commerce. À compter de la prescription, son occupation devient sans droit ni titre et peut constituer un trouble manifestement illicite permettant l’intervention du juge des référés sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile.

L’offre d’indemnité n’arrête pas la prescription

Le point essentiel de l’arrêt tient à la distinction entre le principe du droit à indemnité et la prescription de l’action permettant de l’obtenir.

Le bailleur peut reconnaître, dans le congé, qu’une indemnité d’éviction est due. Cela ne signifie pas que le locataire pourra en demander le paiement sans limite de temps. L’article L. 145-9 impose précisément que le congé indique au locataire qu’il doit saisir le tribunal dans les deux ans s’il entend contester le congé ou demander le paiement de l’indemnité. L’article L. 145-60 prévoit, plus largement, que les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

La solution ne dépend donc pas de l’existence d’un conflit déclaré entre les parties. Le locataire qui se contente d’attendre l’issue des discussions prend le risque de laisser son action se prescrire alors même que le bailleur avait admis le principe de l’indemnisation.

Cette solution prolonge une jurisprudence antérieure. La troisième chambre civile avait déjà jugé qu’après prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire ne bénéficie plus du maintien légal dans les lieux (Cass. 3e civ., 5 septembre 2012, n° 11-19.200). L’arrêt du 12 février 2026 rattache expressément cette occupation sans droit ni titre au trouble manifestement illicite susceptible de justifier un référé.

La mauvaise foi n’exclut pas les véritables causes d’interruption ou de suspension

La Cour de cassation écarte le raisonnement de la cour d’appel fondé sur la mauvaise foi de la bailleresse. Une attitude jugée déloyale ou contradictoire ne constitue pas, à elle seule, une cause légale d’interruption ou de suspension.

Il ne faut toutefois pas déduire de l’arrêt que tout acte du bailleur est dépourvu d’effet sur la prescription. L’article 2240 du Code civil prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai. Le même 12 février 2026, la troisième chambre civile a expressément rappelé cette possibilité dans un autre arrêt relatif à l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382, FS-B).

La distinction est essentielle : invoquer la mauvaise foi ou de simples négociations ne suffit pas ; il faut pouvoir identifier une cause légale d’interruption ou de suspension et en démontrer les conditions. Un courrier ou un échange intervenu après le congé doit donc être analysé pour déterminer s’il constitue réellement une reconnaissance interruptive au sens de l’article 2240.

La demande en justice peut également interrompre la prescription conformément à l’article 2241 du Code civil. Une mesure d’instruction ordonnée avant tout procès peut la suspendre dans les conditions de l’article 2239. Mais l’arrêt n° 24-18.382 précise qu’un locataire simplement défendeur à une expertise sollicitée par le bailleur n’en bénéficie pas automatiquement : il doit s’être associé expressément à la demande ou avoir lui-même demandé de compléter ou modifier la mission de l’expert pour préserver ses droits.

La prescription fait perdre le droit au maintien dans les lieux

L’article L. 145-28 du Code de commerce protège normalement le locataire auquel le renouvellement est refusé : tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été payée, il peut se maintenir dans les locaux aux conditions et clauses du bail expiré, sous réserve d’une indemnité d’occupation.

Mais ce maintien est attaché au droit à indemnité. Lorsque l’action en paiement est prescrite, le locataire ne peut plus s’appuyer sur l’article L. 145-28 pour rester dans les lieux. Son occupation devient sans droit ni titre à compter de la prescription.

La date est importante. Dans l’arrêt du 5 septembre 2012, n° 11-19.200, la Cour de cassation avait déjà distingué la période suivant l’expiration du bail, pendant laquelle le locataire bénéficie encore du maintien légal, de celle qui s’ouvre après la prescription. Il ne faut donc pas confondre la date d’effet du congé, qui met fin au bail, avec la date ultérieure à laquelle le droit au maintien disparaît faute d’avoir préservé l’action en indemnité.

L’arrêt du 12 février 2026 ajoute une conséquence procédurale très concrète : après prescription, l’occupation sans droit ni titre peut constituer un trouble manifestement illicite. Or l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner les mesures de remise en état nécessaires même en présence d’une contestation sérieuse. Le bailleur peut donc solliciter l’expulsion en référé lorsque la prescription est acquise et qu’aucun autre titre ne justifie le maintien du locataire.

Quelle vigilance après un congé avec offre d’indemnité d’éviction ?

Pour le locataire, la date d’effet du congé doit immédiatement être reportée dans un calendrier de prescription. L’offre d’indemnité, les échanges comptables, les négociations ou la perspective d’une expertise ne permettent pas, à eux seuls, de considérer le délai de deux ans comme interrompu ou suspendu.

À défaut d’accord définitif suffisamment tôt, une action doit être engagée pour préserver le droit à indemnité, sauf à disposer d’une cause d’interruption ou de suspension juridiquement certaine. L’enjeu est double : la prescription fait perdre non seulement l’action en paiement, mais aussi le droit au maintien dans les lieux.

Pour le bailleur, l’arrêt confirme qu’une offre d’indemnité n’interdit pas d’opposer ultérieurement la prescription. Il faut toutefois examiner les actes accomplis pendant le délai, car une reconnaissance postérieure répondant aux conditions de l’article 2240, une demande en justice ou certaines mesures d’instruction peuvent modifier le cours de la prescription.

L’enseignement pratique est donc simple : négocier le montant de l’indemnité ne dispense jamais de protéger le délai d’action. Tant que la situation n’est pas définitivement réglée, la discussion amiable et la préservation du droit d’agir doivent être conduites parallèlement.

À retenir

Un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction fait courir le délai de deux ans permettant au locataire d’en demander le paiement.
L’absence de contestation du bailleur sur le principe de l’indemnité ne dispense pas le locataire de saisir le tribunal.
La mauvaise foi du bailleur n’est pas, à elle seule, une cause d’interruption ou de suspension de la prescription.
Une véritable reconnaissance du droit par le bailleur peut toutefois devoir être examinée au regard de l’article 2240 du Code civil.
Lorsque la prescription est acquise, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux.
Son occupation devient alors sans droit ni titre et peut justifier une expulsion en référé.