Bail commercial : la taxe foncière réduit l’indemnité d’occupation statutaire

Lorsqu’un locataire renonce finalement au renouvellement de son bail commercial en exerçant son droit d’option, les loyers payés depuis l’expiration du bail doivent être remplacés rétroactivement, pour la période antérieure à l’option, par une indemnité d’occupation statutaire. Par un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation précise que si le bail faisait supporter au locataire la taxe foncière sans contrepartie, cette charge doit être prise en compte comme un facteur de diminution de la valeur locative servant à fixer cette indemnité.

Présentation de l’arrêt

Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227, FS-B, publié au Bulletin, cassation partielle.

La troisième chambre civile statue au visa des articles L. 145-33, L. 145-57 et R. 145-8 du Code de commerce. La décision porte sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par un locataire qui, après avoir accepté le principe du renouvellement mais contesté le nouveau loyer, exerce ensuite son droit d’option.

Les faits et la procédure

La SCPI Epargne Foncière, bailleresse de locaux exploités par Decathlon France, a délivré un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er juillet 2015. Le locataire a accepté le principe du renouvellement, tout en contestant le montant du loyer proposé. Une procédure en fixation du loyer a été engagée.

Le 26 septembre 2017, Decathlon France a exercé le droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce et annoncé la libération des locaux au 30 novembre 2017. Elle a ensuite demandé que l’indemnité d’occupation soit fixée à la valeur locative et que lui soient restituées les sommes versées en excédent.

Le bail prévoyait que le preneur remboursait la taxe foncière au bailleur. La cour d’appel de Grenoble a estimé que l’indemnité d’occupation ayant une cause statutaire, elle devait intégrer cette charge. Elle a donc laissé les taxes litigieuses à la charge du locataire et, après établissement du compte entre les parties, condamné la bailleresse à restituer 230 455,39 euros TTC.

Le problème juridique

Lorsque le bail met la taxe foncière à la charge du locataire, cette stipulation doit-elle continuer à produire ses effets comme une charge venant s’ajouter à l’indemnité d’occupation statutaire due avant l’exercice du droit d’option, ou doit-elle au contraire conduire à diminuer la valeur locative servant à calculer cette indemnité ?

La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation censure l’arrêt de Grenoble. Elle rappelle que l’indemnité due pour la période antérieure à l’exercice du droit d’option trouve son origine dans l’article L. 145-57 du Code de commerce. À défaut de convention contraire, cette indemnité statutaire doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33, parmi lesquels figurent les obligations respectives des parties.

Or, l’article R. 145-8 prévoit que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. La taxe foncière étant normalement supportée par le propriétaire, son transfert contractuel au locataire, sans contrepartie, doit donc minorer la valeur locative à laquelle est fixée l’indemnité statutaire.

La cour d’appel ne pouvait ainsi constater que le bail imposait au locataire le remboursement de la taxe foncière puis fixer la valeur locative sans la corriger pour tenir compte de cette charge. La cassation est limitée au compte entre les parties, ainsi qu’aux dépens et frais irrépétibles, avec renvoi devant la cour d’appel de Lyon.

Une solution qui prolonge la jurisprudence sur le droit d’option

L’arrêt du 29 janvier 2026 ne crée pas la qualification d’« indemnité d’occupation statutaire ». Il prolonge une construction déjà établie.

Dans un arrêt du 5 février 2003, la troisième chambre civile avait jugé que l’indemnité due pour la période précédant l’exercice du droit d’option trouve son origine dans l’article L. 145-57 du Code de commerce et que l’action en paiement est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 (Cass. 3e civ., 5 février 2003, n° 01-16.882, publié au Bulletin).

L’arrêt du 16 mars 2023 a précisé le mécanisme. L’indemnité statutaire se substitue rétroactivement au loyer payé pendant la procédure de fixation. Le bailleur ne pouvant agir pour obtenir cette indemnité qu’une fois informé de l’exercice du droit d’option, la prescription biennale ne commence à courir qu’à cette date. La Cour a également distingué la période postérieure à l’option : si le locataire se maintient ensuite dans les lieux, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, publié au Bulletin).

L’arrêt de 2026 ajoute la question du calcul. La qualification statutaire ne signifie pas que l’ancien loyer et tous ses accessoires doivent être reconduits. Elle conduit, sauf convention contraire, à revenir à la valeur locative déterminée selon les règles du statut des baux commerciaux.

La cour d’appel avait tiré la mauvaise conséquence du caractère statutaire

La cour d’appel de Grenoble avait déduit du caractère statutaire de l’indemnité que la charge contractuelle de taxe foncière devait être maintenue. La Cour de cassation inverse la logique : puisque l’indemnité est fixée à la valeur locative, il faut appliquer jusqu’au bout les critères de cette valeur locative, notamment celui des obligations respectives des parties.

Le transfert de la taxe foncière n’est donc pas ignoré après l’expiration du bail. Mais il ne peut être traité comme une somme autonome venant s’ajouter à une valeur locative déterminée sans correction. Lorsqu’une obligation normalement supportée par le bailleur est transférée au locataire sans contrepartie, cette charge pèse sur l’économie de la location et doit diminuer la valeur locative.

La solution s’inscrit dans la jurisprudence relative au loyer du bail renouvelé. La Cour de cassation avait déjà jugé que le transfert de la taxe foncière au preneur constitue un facteur de diminution de la valeur locative, même si cette pratique est courante dans le secteur et si les termes de comparaison retenus par l’expert comportent eux-mêmes une telle clause (Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.268, F-D). L’apport propre de l’arrêt du 29 janvier 2026 est de transposer clairement cette logique à l’indemnité d’occupation statutaire antérieure au droit d’option.

Une clause de taxe foncière peut être valable sans être neutre

Il faut distinguer la validité de la clause et son incidence sur la valeur locative. L’article R. 145-35 du Code de commerce autorise, pour les baux auxquels il est applicable, l’imputation au locataire de la taxe foncière et de ses taxes additionnelles. Cela n’empêche pas l’article R. 145-8 de produire ses effets au stade de la valeur locative : une obligation normalement assumée par le bailleur et transférée sans contrepartie au preneur constitue un facteur de diminution.

La décision ne remet donc pas en cause la clause de remboursement de taxe foncière : elle impose d’en tirer la conséquence correcte lors de l’évaluation de l’indemnité.

Ce que l’arrêt ne décide pas

La Cour vise expressément la taxe foncière mise à la charge du locataire « sans contrepartie ». Si une contrepartie identifiable existe dans l’économie du bail, la solution ne se transpose donc pas automatiquement.

L’arrêt ne fixe pas non plus la méthode chiffrée de la minoration. Il reproche à la cour d’appel de ne pas avoir corrigé la valeur locative, mais ne décide pas que la diminution doit être égale, euro pour euro, au montant de la taxe foncière. Le montant de la correction reste à déterminer au regard des éléments de l’évaluation.

Enfin, la solution ne doit pas être étendue à toutes les impositions. Dans l’affaire jugée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères faisait l’objet d’un traitement distinct et le locataire ne contestait pas en rester redevable.

Avant et après le droit d’option : deux périodes à ne pas confondre

L’arrêt de 2026 formule sa règle pour l’indemnité due pendant la période ayant précédé l’exercice du droit d’option. Cette précision est essentielle.

Depuis l’arrêt du 16 mars 2023, la Cour de cassation distingue clairement deux périodes. Avant l’option, l’indemnité est statutaire : elle trouve son fondement dans l’article L. 145-57 et se substitue rétroactivement au loyer. Après l’option, si le locataire demeure dans les lieux, son occupation relève d’une indemnité de droit commun.

Dans l’affaire Decathlon, le droit d’option a été exercé le 26 septembre 2017 et les locaux ont été libérés à la fin du mois de novembre. Le principe énoncé le 29 janvier 2026 ne doit donc pas être présenté comme réglant, par lui-même, le régime de l’indemnité postérieure au 26 septembre 2017. La cassation porte sur le compte global entre les parties, mais la règle formulée par la Cour vise expressément l’indemnité statutaire antérieure à l’option.

Les conséquences pratiques pour le bailleur et le locataire

Lorsqu’un droit d’option est exercé après une période de discussion ou de contentieux sur le loyer renouvelé, le compte entre les parties doit être repris depuis la date d’effet du renouvellement auquel il est finalement renoncé. Les loyers versés pendant cette période sont remplacés rétroactivement par l’indemnité statutaire, ce qui peut faire apparaître une créance de restitution au profit du locataire ou un solde dû au bailleur.

Il faut alors examiner les clauses du bail et les données comptables : quelles charges ont été transférées, existe-t-il une contrepartie et ces charges ont-elles été intégrées dans l’évaluation de la valeur locative ? Une expertise qui omet cette correction peut fausser le compte final.

La réserve « à défaut de convention contraire » appelle aussi une vérification spécifique. Une clause ou un accord peut organiser le montant ou le mode de calcul de l’indemnité d’occupation. En revanche, la simple clause mettant la taxe foncière à la charge du locataire ne suffit pas, dans l’affaire jugée, à neutraliser le mécanisme de l’article R. 145-8 : c’est précisément la lecture censurée par la Cour de cassation.

Le bailleur ne peut donc se borner à invoquer le remboursement contractuel de la taxe pendant le bail. Le locataire ne peut pas davantage réclamer automatiquement sa restitution nominale : le débat porte sur la valeur locative corrigée et sur le compte final.

À retenir

L’indemnité d’occupation due avant l’exercice du droit d’option est une indemnité statutaire fixée, sauf convention contraire, à la valeur locative.
Lorsque le bail transfère au locataire, sans contrepartie, la taxe foncière normalement supportée par le bailleur, cette charge doit diminuer la valeur locative.
La Cour de cassation ne fixe pas une déduction automatique euro pour euro du montant de la taxe.
La solution concerne expressément la période antérieure au droit d’option ; le maintien dans les lieux après l’option relève d’une indemnité de droit commun.
En pratique, le calcul suppose de relire les clauses du bail et de vérifier leur traitement dans l’évaluation de la valeur locative.