Bail commercial : l’exception d’inexécution peut-elle faire obstacle à la clause résolutoire ?

Lorsqu’un locataire commercial cesse de payer ses loyers parce que le bailleur n’exécute pas ses propres obligations, le commandement de payer visant la clause résolutoire ne règle pas à lui seul le litige. Par un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation impose au juge d’examiner d’abord si l’exception d’inexécution invoquée par le locataire est fondée. Le fait de ne pas avoir demandé des délais de paiement dans le mois du commandement ne suffit donc pas à écarter ce moyen de défense.

Présentation de l’arrêt

Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, publié au Bulletin.

Les faits et la procédure

Une société avait pris à bail, le 25 mai 2016, des locaux à usage mixte commercial et d’habitation. Le 17 octobre 2019, la bailleresse lui a fait délivrer un commandement de payer des loyers impayés visant la clause résolutoire du bail.

Une ordonnance de référé du 17 janvier 2020 avait d’abord constaté l’acquisition de cette clause au 17 novembre 2019. Cette ordonnance a ensuite été infirmée en appel, la juridiction ayant estimé qu’il n’y avait pas lieu à référé sur ce point. La bailleresse a alors engagé une action au fond afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail et d’obtenir notamment le paiement des loyers et indemnités d’occupation.

La locataire opposait un manquement du bailleur à ses obligations. Elle soutenait que les travaux nécessaires à la mise aux normes des locaux n’avaient pas été réalisés et invoquait une exception d’inexécution pour justifier l’arrêt du paiement des loyers.

La cour d’appel de Cayenne a pourtant considéré que l’exception d’inexécution était devenue inefficace dès lors que la clause résolutoire avait produit ses effets. Elle relevait que la locataire n’avait, dans le mois suivant le commandement, ni payé les sommes réclamées ni saisi le juge afin d’obtenir la suspension de la clause résolutoire.

Cette analyse était d’autant plus significative que la cour d’appel avait elle-même retenu l’existence de nombreux désordres imputables à la bailleresse, ayant rendu l’immeuble impropre à sa destination commerciale et d’habitation pendant une partie importante de la relation contractuelle.

Le problème juridique

Un locataire commercial qui n’a pas saisi le juge dans le mois suivant un commandement de payer peut-il encore opposer l’exception d’inexécution pour contester l’acquisition de la clause résolutoire ?

La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation répond par l’affirmative sur le principe : lorsque le locataire, assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé. Il importe peu que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois suivant le commandement.

La Cour ne dit toutefois pas que l’exception d’inexécution était nécessairement justifiée dans cette affaire. Elle reproche à la cour d’appel de ne pas l’avoir examinée. Plus précisément, les juges du fond devaient rechercher si la locataire était fondée à opposer cette exception « pour chacun des loyers » réclamés dans le commandement du 17 octobre 2019.

La cassation est donc prononcée pour défaut de base légale. La question du bien-fondé de l’exception d’inexécution devra être réexaminée par la juridiction de renvoi.

Le raisonnement repose sur les articles 1184, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du Code civil, ainsi que sur l’article L. 145-41 du Code de commerce. Le bail ayant été conclu avant le 1er octobre 2016, il demeurait soumis à l’ancien droit des contrats. Pour les contrats conclus depuis cette date, l’exception d’inexécution est notamment consacrée par l’article 1219 du Code civil : une partie peut refuser d’exécuter son obligation si son cocontractant n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Une priorité logique : vérifier la dette avant de constater la résiliation

L’apport principal de l’arrêt tient à l’ordre du raisonnement que doit suivre le juge.

La cour d’appel avait considéré, en substance, que la clause résolutoire était acquise un mois après le commandement demeuré infructueux et que l’exception d’inexécution ne pouvait plus être utilement invoquée après cette date. La Cour de cassation refuse ce raisonnement circulaire : avant de tenir la clause résolutoire pour acquise en raison du non-paiement, il faut déterminer si ce non-paiement constituait bien un manquement du locataire ou s’il pouvait être justifié par l’inexécution suffisamment grave des obligations du bailleur.

L’exception d’inexécution et la demande de délais prévue par l’article L. 145-41 du Code de commerce ne jouent donc pas le même rôle. La première tend à justifier la suspension du paiement en raison d’un manquement suffisamment grave du cocontractant. La seconde permet au juge, sous les conditions légales, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais.

L’arrêt du 5 mars 2026 ne supprime donc pas le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41. Il affirme plus précisément que l’absence de demande de délais dans ce délai ne dispense pas le juge d’examiner si le non-paiement des loyers pouvait être légitimement suspendu par l’exception d’inexécution.

Une solution dans la continuité de la jurisprudence récente

La décision prolonge une construction jurisprudentielle déjà nettement affirmée.

Dans un arrêt du 6 juillet 2023, la troisième chambre civile avait rappelé que le seul manquement du bailleur à une obligation essentielle ne suffit pas. Pour permettre au locataire de suspendre le paiement des loyers, il faut rechercher si les locaux ont été rendus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923, FS-B).

Puis, le 18 septembre 2025, la Cour de cassation a précisé que le locataire peut opposer l’exception d’inexécution à compter du jour où les locaux sont devenus impropres à leur usage du fait du manquement du bailleur, sans être tenu de lui délivrer auparavant une mise en demeure (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, FS-B).

L’arrêt du 5 mars 2026 complète cette ligne : lorsque l’exception d’inexécution est ensuite opposée à une demande fondée sur la clause résolutoire, elle doit être examinée au fond, même si le locataire n’a pas saisi le juge dans le mois du commandement pour demander des délais.

Il ne s’agit donc pas d’un droit général de cesser de payer son loyer dès qu’un désordre apparaît. La condition tenant à l’impropriété des locaux à leur usage demeure déterminante, et c’est au locataire qui invoque l’exception d’inexécution d’établir les faits qui la justifient.

Le point essentiel : raisonner loyer par loyer

La formule employée par la Cour de cassation est particulièrement importante en pratique : le juge doit rechercher si l’exception d’inexécution était fondée « pour chacun des loyers » réclamés dans le commandement.

Un désordre peut apparaître à une date déterminée, s’aggraver, être réparé ou ne rendre les locaux impropres à leur destination que pendant une période limitée. L’exception d’inexécution ne peut donc pas être appréciée de manière abstraite pour toute la durée du bail.

La chronologie devient centrale. Il faut pouvoir établir à partir de quelle date les manquements imputables au bailleur ont atteint un degré tel que les locaux ne pouvaient plus servir à l’usage convenu, et jusqu’à quelle date cette situation a perduré. Un commandement portant sur plusieurs échéances peut ainsi appeler une analyse différente selon les mois concernés.

Cette exigence renforce l’importance des preuves datées : constats de commissaire de justice, rapports techniques, échanges avec le bailleur, photographies, mises en demeure, arrêtés administratifs lorsqu’ils existent, éléments démontrant les conséquences concrètes des désordres sur l’exploitation. Depuis l’arrêt du 18 septembre 2025, une mise en demeure préalable n’est pas une condition juridique de l’exception d’inexécution ; elle reste néanmoins souvent utile pour dater le litige et établir que le bailleur avait connaissance des difficultés.

Le locataire ne doit pas confondre moyen de défense et sécurité juridique

L’arrêt protège le locataire contre une application purement mécanique de la clause résolutoire, mais il ne rend pas sans risque la suspension unilatérale des loyers.

Si l’exception d’inexécution est finalement rejetée, les sommes réclamées peuvent demeurer exigibles et l’impayé peut permettre au bailleur de poursuivre les effets de la clause résolutoire. Le locataire qui cesse de payer doit donc pouvoir démontrer un manquement du bailleur suffisamment grave et son incidence sur l’usage contractuel des locaux.

Inversement, pour le bailleur, un commandement de payer ne suffit pas à neutraliser les griefs du preneur. Lorsque des manquements à l’obligation de délivrance, d’entretien ou de jouissance paisible sont sérieusement invoqués, leur réalité, leur gravité et leur période doivent être discutées avant que l’acquisition de la clause résolutoire puisse être constatée.

Depuis le 28 mai 2026, l’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit en outre que l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. Cette réforme, postérieure à l’arrêt commenté, concerne le mécanisme des délais et de suspension judiciaire ; elle ne modifie pas, à elle seule, le principe dégagé le 5 mars 2026 quant à l’obligation d’examiner une exception d’inexécution.

À retenir

Le commandement de payer ne rend pas automatiquement inopérante l’exception d’inexécution du locataire commercial.
Même sans demande de délais formée dans le mois du commandement, le juge doit examiner si cette exception est fondée.
L’examen doit porter sur chacun des loyers réclamés.
Le locataire doit établir des manquements du bailleur suffisamment graves pour avoir rendu les locaux impropres à leur usage.
La suspension unilatérale du loyer reste donc une décision juridiquement risquée si les preuves sont insuffisantes.