Peut-on déroger aux règles de révision triennale du loyer commercial ?

Les règles de la révision triennale du loyer commercial sont d’ordre public.

En pratique, cela signifie que les parties ne peuvent a priori tenter d’y déroger en insérant des règles de fixation du loyer qui seraient contraires aux dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce, qui régit ce mécanisme de révision.

De telles clauses seraient réputées non écrites, par application des règles de l’article L.145-15 de ce même code.

Cela n’interdit toutefois pas de stipuler une clause d’indexation ou d’échelle mobile, pas plus qu’un loyer dépendant d’un pourcentage du chiffre d’affaires.

En amont, on ne peut donc déroger au mécanisme légal de révision par des clauses du contrat.

D’ailleurs à ce titre, il n’est pas admis de déroger à ces règles de révision légale au moyen de clauses du contrat de bail fixant par avance et de manière forfaitaire le montant du loyer.

Jurisprudence

Cass. 3ème civ., 29 mars 1995, n° 92-21451 (non publié au bulletin)

“Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que les bailleurs avaient imposé à leur locataire deux révisions de prix à huit mois d’intervalle, la cour d’appel a relevé, à bon droit, que celles-ci étaient illégales comme contraires à des dispositions d’ordre public”.

Maintenant, à supposer que toutes les conditions de l’article L. 145-38 de la révision légale soient réunies, il reste parfaitement loisible de renoncer à invoquer un droit né et acquis et, partant, de de ne pas appliquer ces règles, nonobstant leur caractère impératif. Les parties peuvent alors en adopter d’autres, d’un commun accord.

Jurisprudences

Cass. 3ème civ., 24 oct. 1979, n° 78-11107, Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3, n° 189

Cass. com. 14 oct. 1963, BC III, n° 404

Il a par exemple été jugé que la renonciation aux règles de l’article L. 148-38 du code de commerce peut être stigmatisée par un accord des parties sur un montant non contesté par le locataire pendant plus de trois ans.

Jurisprudence 

Cass. 3ème civ. 6 nov. 1991, n° 90-15605 (non publié au bulletin)

“Mais attendu qu’après avoir énoncé que si les règles de révision triennale du loyer commercial ont un caractère d’ordre public, les parties ont la faculté d’y renoncer lorsque le droit est né et acquis, la cour d’appel, qui a retenu que le loyer de 60 000 francs par an avait fait l’objet d’un accord entre le bailleur et la société locataire, sans la moindre réserve de la part de celle-ci pendant plus de trois ans jusqu’à l’opposition au commandement du 5 décembre 1988, a, par ces seuls motifs, répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision”.