Obligations du bailleur commercial en copropriété : une responsabilité pleine et entière malgré les contraintes du statut

Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 juin 2025, n° 23-18.853

1. Présentation de l’arrêt

Par un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation se prononce sur deux questions essentielles en matière de bail commercial : la validité des clauses d’indexation asymétriques et l’étendue des obligations du bailleur lorsque l’immeuble loué est soumis au régime de la copropriété.

Les faits

La société Besson chaussures, locataire commercial de plusieurs locaux appartenant à la société Financière internationale Monceau, subit des infiltrations d’eau provenant de la toiture de l’immeuble en copropriété. Ces infiltrations endommagent gravement les faux plafonds des locaux loués, compromettant l’exploitation normale du fonds de commerce. Parallèlement, la locataire conteste la validité des clauses d’indexation figurant aux baux, qui prévoient une variation du loyer « uniquement à la hausse en fonction de l’indice du coût de la construction ».

La procédure

Saisie de ces demandes, la cour d’appel de Riom rend un arrêt le 24 mai 2023 qui rejette l’essentiel des prétentions de la locataire. Les juges d’appel considèrent que la clause d’indexation n’est pas réputée non écrite dans son intégralité car elle serait divisible. Sur les désordres affectant les locaux, ils condamnent certes la bailleresse à indemniser partiellement le préjudice de jouissance, mais uniquement au titre d’une « perte de chance » d’obtenir une réfection plus rapide de la toiture. Ils refusent également de mettre à la charge de la bailleresse le coût des travaux de reprise des faux plafonds, estimant que les désordres seraient apparus dès les premiers signalements et ne seraient pas liés à un retard fautif de la bailleresse.

Les moyens du pourvoi

La locataire forme un pourvoi en cassation en invoquant plusieurs griefs. Elle soutient d’abord le caractère indivisible de la clause d’indexation, qui devrait donc être réputée non écrite en son entier. Elle fait ensuite valoir que le bailleur reste tenu de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation même lorsque les désordres trouvent leur origine dans les parties communes d’une copropriété. Enfin, elle conteste la qualification de « perte de chance » retenue par les juges d’appel pour évaluer son préjudice de jouissance.

2. Problème juridique

Deux questions centrales se posent dans cette affaire :

Première question : Une clause d’indexation stipulant une variation du loyer « uniquement à la hausse » doit-elle être réputée non écrite dans son intégralité, ou peut-on en retrancher seulement la stipulation prohibée en raison de sa divisibilité ?

Seconde question : Quelle est l’étendue des obligations du bailleur commercial lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble en copropriété et que des désordres provenant des parties communes affectent la jouissance du preneur ? Le bailleur peut-il s’exonérer de sa responsabilité en démontrant qu’il a accompli des diligences auprès du syndicat des copropriétaires ? Comment doit être évalué le préjudice de jouissance subi par le locataire dans une telle situation ?

Ces questions sont essentielles pour tout entrepreneur ou commerçant qui exploite un local commercial en copropriété, car elles déterminent le niveau de protection dont il bénéficie face aux dysfonctionnements de l’immeuble.

3. Solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation opère une cassation partielle de l’arrêt d’appel, avec une approche nuancée selon les questions soumises.

Sur la clause d’indexation : confirmation de la divisibilité

La Haute juridiction confirme l’analyse des juges du fond concernant le caractère divisible de la clause d’indexation. Elle rappelle le principe selon lequel une clause prévoyant une variation du loyer « uniquement à la hausse » est réputée non écrite comme contrevenant à l’article L. 145-38 du Code de commerce. Toutefois, elle précise que seule la stipulation prohibée doit être écartée, et non la clause dans son entier, sauf cas d’indivisibilité avérée.

En l’espèce, la Cour relève plusieurs éléments déterminants. D’abord, la formulation de la clause permet de retrancher le seul membre de phrase « uniquement à la hausse » sans dénaturer l’économie du contrat, en laissant subsister une clause d’indexation classique jouant dans les deux sens. Ensuite, et cet élément est crucial, la bailleresse avait en pratique appliqué l’indexation aussi bien à la hausse qu’à la baisse, démontrant ainsi que les parties s’accordaient sur une réciprocité effective de la variation. Cette exécution contractuelle atteste la volonté commune de faire fonctionner l’indexation de manière bilatérale.

La conséquence pratique est claire : la clause d’indexation demeure valable, simplement purgée de sa stipulation asymétrique. La demande de restitution de l’intégralité des loyers indexés à la hausse est donc rejetée.

Sur les obligations du bailleur en copropriété : une rigueur assumée

La Cour de cassation censure en revanche l’arrêt d’appel sur deux points essentiels concernant les obligations du bailleur.

Premier point censuré : le financement des travaux privatifs

La Haute juridiction énonce un principe fondamental : le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués, sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé. Cette obligation s’impose même lorsque les désordres affectant ces parties privatives trouvent leur origine dans les parties communes de la copropriété.

En l’espèce, les infiltrations provenant de la toiture vétuste avaient gravement endommagé les faux plafonds des locaux loués, créant des auréoles, des gondolements et des risques de chute de dalles. Une fois informée de ces désordres, la bailleresse devait impérativement y remédier. À défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, elle était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution.

La cour d’appel avait commis une erreur en refusant cette condamnation au motif que « les désordres étaient apparus dès les premiers signalements » et n’étaient « pas liés au retard fautif de la bailleresse ». Cette motivation est jugée inopérante : peu importe que les désordres soient apparus immédiatement ou progressivement, peu importe qu’ils ne résultent pas d’un retard du bailleur. Ce qui compte, c’est que la bailleresse, informée des infiltrations affectant les parties privatives, devait les réparer sans pouvoir invoquer les contraintes liées au statut de la copropriété comme cause d’exonération.

Second point censuré : l’indemnisation intégrale du préjudice de jouissance

La Cour de cassation pose un second principe d’une portée considérable : lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le bailleur est informé de l’existence d’un désordre, les diligences qu’il accomplit pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués.

Cette règle a des conséquences directes sur l’évaluation du préjudice. La cour d’appel avait limité l’indemnisation à une « perte de chance d’obtenir une réfection plus rapide de la toiture », évaluée à 49 500 euros pour la période de juin 2018 à mars 2021. Cette qualification est censurée. La Cour de cassation rappelle que le principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime doit s’appliquer. Le préjudice subi par la locataire n’était pas aléatoire : il s’agissait d’un trouble de jouissance certain, continu et directement imputable au manquement du bailleur à son obligation.

En conséquence, la bailleresse devait indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée (juin 2018) jusqu’à sa cessation effective. Cette indemnisation ne peut être réduite au prétexte que des diligences auraient été accomplies auprès du syndic, car ces démarches, aussi louables soient-elles, n’exonèrent pas le bailleur de sa responsabilité.

L’arrêt est donc cassé sur ces deux chefs et l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Lyon pour qu’il soit statué à nouveau conformément aux principes rappelés.

4. Portée et analyse

Cet arrêt revêt un intérêt pratique majeur pour tous les acteurs du bail commercial en copropriété, qu’il s’agisse des bailleurs, des preneurs ou des syndics de copropriété.

Intérêt pratique : des conséquences concrètes pour les justiciables

Pour les locataires commerçants, cette décision constitue une protection substantielle. Lorsqu’un local commercial est affecté par des désordres, même si leur origine se situe dans les parties communes (toiture, canalisations collectives, façades), le locataire dispose d’un interlocuteur unique : son bailleur. Il n’a pas à engager lui-même des procédures contre le syndicat des copropriétaires ni à attendre que celui-ci prenne des décisions, processus qui peuvent s’avérer longs et incertains. Le bailleur doit agir immédiatement pour remédier aux désordres affectant les parties privatives et indemniser intégralement le préjudice de jouissance subi. Cette solution est cohérente avec la finalité du bail commercial : permettre l’exploitation sereine d’une activité économique.

Pour les bailleurs, la décision impose une vigilance accrue et une réactivité maximale. Dès qu’ils sont informés de désordres affectant les locaux loués, ils ne peuvent se contenter de saisir le syndic et d’attendre passivement que des travaux soient votés puis réalisés. Ils doivent soit faire exécuter directement les travaux nécessaires dans les parties privatives, soit avancer au locataire les sommes correspondantes. S’agissant des parties communes, s’ils ne peuvent certes les réparer eux-mêmes sans autorisation de la copropriété, ils restent néanmoins pleinement responsables des conséquences du dysfonctionnement sur la jouissance du preneur. En pratique, cela signifie qu’un bailleur de locaux commerciaux en copropriété doit :

• Surveiller attentivement l’état de l’immeuble et anticiper les travaux d’entretien ;
• Réagir immédiatement aux signalements du locataire en diligentant des expertises ;
• Saisir sans délai le syndic en vue d’obtenir le vote des travaux nécessaires sur les parties communes ;
• Si besoin, engager une action judiciaire pour obtenir l’autorisation de réaliser les travaux en cas de refus injustifié du syndicat (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965) ;
• Indemniser le locataire du préjudice de jouissance subi pendant toute la durée des désordres, sans pouvoir invoquer les lenteurs de la copropriété comme cause d’exonération.

Pour les syndics de copropriété, cet arrêt rappelle indirectement l’importance de traiter avec diligence les demandes de travaux émanant de copropriétaires bailleurs. Un syndic qui tarderait à inscrire une demande de travaux urgents à l’ordre du jour d’une assemblée générale ou qui négligerait d’exécuter une décision votée pourrait voir sa responsabilité recherchée par le copropriétaire bailleur, contraint d’indemniser son locataire.

Intérêt théorique : une évolution jurisprudentielle clarificatrice

Sur les clauses d’indexation, l’arrêt s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence désormais bien établie depuis les décisions de 2016 condamnant les clauses asymétriques. La Cour de cassation confirme ici l’approche pragmatique consistant à examiner au cas par cas la divisibilité de la clause litigieuse. Cette solution favorise la sécurité juridique et la conservation des contrats. Plutôt que d’annuler totalement la clause d’indexation, ce qui reviendrait à figer le loyer pour toute la durée du bail au détriment du bailleur, la Haute juridiction préfère retrancher la seule stipulation prohibée et maintenir le mécanisme d’indexation dans sa version légale et équilibrée. L’appréciation de la divisibilité repose sur des critères objectifs : la formulation de la clause permet-elle de retrancher aisément la mention illicite ? L’exécution du contrat par les parties démontre-t-elle une volonté de réciprocité ? Cette grille d’analyse permet d’éviter les solutions trop rigides qui conduiraient soit à valider des clauses déséquilibrées, soit à priver systématiquement les bailleurs du bénéfice de l’indexation.

Sur les obligations du bailleur en copropriété, l’apport de cet arrêt est considérable. La Cour de cassation affirme avec une netteté remarquable que le statut de la copropriété ne constitue pas, en soi, une cause d’exonération des obligations du bailleur. Cette position peut paraître sévère, car elle fait peser sur le bailleur la réparation des conséquences de troubles sur lesquels il n’a aucun pouvoir direct. Après tout, un copropriétaire bailleur ne peut décider seul de réaliser des travaux sur les parties communes ; il doit obtenir une décision collective de l’assemblée générale, voire une autorisation judiciaire en cas de refus injustifié.

Pourtant, cette rigueur se justifie par plusieurs considérations. D’abord, elle découle de l’économie générale du contrat de bail : le preneur paie un loyer en contrepartie duquel il doit bénéficier d’une jouissance paisible et conforme des locaux. S’il devait assumer lui-même les conséquences des dysfonctionnements de la copropriété, cela reviendrait à le priver du bénéfice essentiel du contrat. Ensuite, le bailleur dispose de moyens d’action spécifiques : il peut saisir le juge pour obtenir l’autorisation de réaliser des travaux en cas d’inertie du syndicat (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) ; il peut également se retourner contre le syndicat ou contre les copropriétaires défaillants pour obtenir le remboursement des sommes versées au locataire. Enfin, cette solution incite les bailleurs à la vigilance et à l’anticipation, ce qui bénéficie in fine à la préservation du patrimoine immobilier.

L’arrêt précise également les modalités d’indemnisation du préjudice de jouissance en rejetant la qualification de « perte de chance ». La perte de chance est une notion juridique utilisée lorsqu’existe un aléa sur la survenance du dommage ou sur l’efficacité des mesures qui auraient pu l’éviter. En l’espèce, aucun aléa n’existait : le préjudice de jouissance était certain dès lors que les infiltrations rendaient les locaux difficilement exploitables. Le fait que la bailleresse ait accompli des diligences auprès du syndic ne crée pas d’aléa sur l’existence du préjudice ; tout au plus, ces diligences auraient pu, si elles avaient été plus rapides, réduire la durée du trouble. La Cour de cassation réaffirme donc le principe de réparation intégrale : la bailleresse doit indemniser la totalité du préjudice subi entre le moment où elle a été informée des désordres et leur cessation effective. Cette indemnisation peut prendre la forme d’une réduction de loyer pendant la période concernée ou d’une allocation de dommages-intérêts.

Un dernier point mérite d’être souligné : la Cour de cassation vise conjointement les articles 1719 (obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible) et 1720 (obligation de réparation) du Code civil. Si la distinction entre ces différentes obligations n’est pas toujours aisée à opérer, leur cumul permet d’assurer une protection maximale du preneur. La jurisprudence actuelle fait peser sur le bailleur une obligation de résultat s’agissant de la jouissance des locaux loués, tempérée par la seule exception de la force majeure, notion interprétée strictement et qui n’englobe pas les contraintes liées au fonctionnement de la copropriété.

5. Conclusion

La Cour de cassation rappelle avec fermeté les contours des obligations du bailleur commercial : lorsque des désordres affectent les locaux loués, même s’ils proviennent de parties communes en copropriété, le bailleur demeure pleinement responsable. Il doit réparer ou financer les travaux nécessaires dans les parties privatives et indemniser intégralement le préjudice de jouissance du locataire, sans pouvoir s’exonérer en invoquant les diligences accomplies auprès du syndicat des copropriétaires.

Pour le praticien, la règle à retenir est simple : le bailleur commercial reste le garant exclusif de la jouissance paisible des locaux loués, quelles que soient les contraintes imposées par le statut de la copropriété. Cette garantie emporte une obligation d’indemnisation intégrale du préjudice de jouissance, calculée à compter de l’information du bailleur jusqu’à la cessation effective des désordres. S’agissant des clauses d’indexation, l’arrêt confirme qu’une stipulation prévoyant une variation « uniquement à la hausse » est réputée non écrite, mais que la clause d’indexation peut subsister dans sa version légale si elle est divisible, ce qui dépend de sa formulation et de son exécution par les parties.