Vente d’un local commercial à une SCI familiale : le locataire conserve-t-il son droit de préférence ?

Lorsqu’un propriétaire veut transmettre un local commercial à ses enfants, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce écarte, dans certains cas, le droit de préférence du locataire. Mais cette exception familiale joue-t-elle lorsque l’acquéreur n’est pas l’enfant lui-même, mais une SCI constituée entre membres de la famille ? La Cour de cassation répond non : la société a une personnalité juridique distincte de ses associés.

L’arrêt du 5 mars 2026

Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B, publié au Bulletin.

La troisième chambre civile rejette le pourvoi formé contre l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 28 novembre 2023. Elle juge qu’une vente consentie à une société civile immobilière ne constitue pas une cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur au sens de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, même si cette SCI est exclusivement composée de parents ou alliés.

Les faits : une transmission familiale organisée par deux SCI

Une SCI propriétaire de locaux donnés à bail commercial avait, en juillet 2018, promis de les vendre pour 450 000 euros à une autre SCI, constituée par son gérant et ses deux enfants. La promesse était conclue sous condition suspensive de non-exercice du droit de préférence du locataire.

Une première offre fut notifiée au locataire, qui ne l’accepta pas. Les modalités de paiement furent ensuite modifiées : le prix restait fixé à 450 000 euros, mais il devait désormais être réglé sur quinze ans par trimestrialités de 7 500 euros, dans le cadre d’un crédit-vendeur portant sur la totalité du prix. Le notaire notifia donc une nouvelle offre au locataire, qui l’accepta le 12 décembre 2018.

La SCI bailleresse refusa cependant de vendre au locataire, en soutenant notamment que l’opération demeurait une transmission intrafamiliale et devait, à ce titre, échapper au droit de préférence. Le locataire demanda alors judiciairement la réalisation de la vente.

La cour d’appel de Rennes, dans son arrêt du 28 novembre 2023, considéra que l’exception familiale ne pouvait pas jouer entre deux personnes morales. Elle confirma que la vente était parfaite au profit du locataire et ordonna, en outre, le remboursement de 321 986,80 euros de loyers versés depuis la date à laquelle la vente avait été judiciairement fixée, avec compensation sur le prix restant dû.

Le problème juridique : la famille des associés suffit-elle ?

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce accorde au locataire d’un local à usage commercial ou artisanal un droit de préférence lorsque le propriétaire envisage de vendre ce local. Le bailleur doit alors lui notifier le prix et les conditions de la vente ; cette notification vaut offre de vente.

Le texte prévoit toutefois plusieurs exceptions. Dans sa rédaction applicable à l’opération litigieuse, comme dans la rédaction retenue par la Cour en 2026, le droit de préférence ne s’applique notamment pas à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ni à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

La question était donc précise : peut-on regarder une SCI familiale comme le simple véhicule juridique d’une transmission aux enfants du bailleur et lui appliquer l’exception prévue pour une cession directe à un descendant ?

La réponse de la Cour : une SCI n’est pas un descendant

La Cour de cassation refuse cette assimilation. Elle énonce qu’une vente consentie au profit d’une société civile immobilière ne constitue pas une cession familiale entrant dans l’exception légale, même lorsque cette société est exclusivement constituée entre parents ou alliés. La raison est déterminante : la SCI possède une personnalité juridique distincte de celle de ses associés.

Autrement dit, la Cour ne recherche pas qui détient économiquement la société acquéreuse ni quel objectif familial poursuit l’opération. Elle s’attache à l’identité juridique de l’acquéreur. Dans l’affaire jugée, les parties au projet de vente étaient deux SCI, et non des personnes physiques. L’acquéreur n’était donc pas un « descendant » du bailleur au sens du texte.

La Cour approuve ainsi la cour d’appel d’avoir retenu que le locataire bénéficiait du droit de préférence. Le pourvoi est rejeté. La solution est formulée en termes généraux et reprise dans le sommaire de l’arrêt publié au Bulletin : la composition familiale d’une SCI ne permet pas de la confondre avec ses associés pour l’application de cette exception.

Une distinction décisive entre vente directe et vente à une société familiale

La conséquence pratique doit être formulée avec précision. Lorsque le bailleur est une personne physique, une vente directement consentie à son conjoint, à son ascendant ou à son descendant, ou à l’ascendant ou au descendant de son conjoint, relève de l’exception prévue par le texte. L’arrêt du 5 mars 2026 ne concerne pas cette hypothèse : il porte sur une vente entre deux SCI.

En revanche, lorsque l’acquéreur est une SCI, le seul fait que ses parts soient détenues par les enfants ou d’autres membres de la famille ne suffit pas à neutraliser le droit de préférence du locataire. Le choix d’interposer une société n’est pas juridiquement neutre : la société devient propriétaire du local en son nom propre et ne peut être traitée, pour l’application de l’article L. 145-46-1, comme la simple prolongation de ses associés.

Il faut donc identifier le véritable acquéreur avant de conclure une promesse ou un compromis. Si l’opération entre dans le champ du droit de préférence, le prix et les conditions de vente doivent être notifiés au locataire. Et si les conditions deviennent ensuite plus avantageuses pour l’acquéreur envisagé, l’article L. 145-46-1 impose une nouvelle notification lorsque le bailleur ne l’a pas déjà faite. Dans l’affaire jugée, c’est précisément la modification du financement, devenu intégralement assuré par le vendeur sur quinze ans, qui avait conduit le notaire à adresser une seconde offre au locataire.

Une décision qui confirme une lecture objective des exceptions légales

L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans une jurisprudence qui délimite précisément le champ du droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1. Ainsi, dans deux arrêts publiés du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a jugé que le locataire ne bénéficie pas de ce droit lorsque les locaux loués ne constituent qu’une partie de l’immeuble vendu, même si l’immeuble ne comprend qu’un seul local commercial : Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604 et Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292.

Ces décisions ne concernent pas l’exception familiale, mais elles montrent que le champ de l’article L. 145-46-1 dépend de la qualification juridique exacte de l’opération : assiette du bail, nature de la vente, identité de l’acquéreur. L’arrêt du 5 mars 2026 applique la même exigence à la transmission familiale : la parenté des associés ne remplace pas la qualité juridique de l’acquéreur.

Ce que l’arrêt ne permet pas de généraliser

La décision ne signifie pas que toute opération impliquant une SCI déclenche automatiquement le droit de préférence. Les autres conditions et exceptions de l’article L. 145-46-1 doivent toujours être vérifiées : nature commerciale ou artisanale des locaux, assiette exacte du bail, vente globale d’un immeuble, cession de plusieurs locaux ou autres hypothèses expressément prévues par le texte.

Elle ne tranche pas non plus, par un motif spécialement développé, toutes les questions soulevées dans le litige. La Cour écarte certains griefs par application de l’article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile, sans décision spécialement motivée. Il serait donc excessif de transformer ce rejet en principe général sur chacun des autres points débattus devant la cour d’appel.

La portée certaine de l’arrêt est plus ciblée : pour bénéficier de l’exception familiale au droit de préférence, il ne suffit pas que l’opération ait une finalité familiale. Lorsque l’acquéreur est une SCI, sa personnalité morale fait obstacle à son assimilation au conjoint, à l’ascendant ou au descendant visé par le texte.

À retenir

Le droit de préférence du locataire commercial est écarté en cas de vente directe au conjoint, à un ascendant ou à un descendant visé par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.
Cette exception ne s’étend pas à une SCI au seul motif qu’elle est constituée entre membres d’une même famille.
La SCI est une personne juridique distincte de ses associés : l’identité de l’acquéreur doit donc être vérifiée avant toute opération.
Une transmission familiale organisée au moyen d’une société peut ainsi imposer la purge du droit de préférence du locataire.
Le prix, les conditions de vente et leurs éventuelles modifications doivent être examinés avant la signature de l’acte.