Bail commercial : Quand faut-il faire la demande de révision triennale du loyer ?

Bail commercial : Quand faut-il faire la demande de révision triennale du loyer ?
Première publication : 20/12/2019

La révision triennale (légale) du loyer commercial, découlant de l’article L. 145-38 du code de commerce n’est pas d’application automatique ; il convient d’en solliciter la mise en œuvre.

Par dérogation, il faut néanmoins réserver la possibilité pour les parties d’insérer une clause au contrat stipulant que le montant du loyer sera automatiquement révisé. Une telle clause d’échelle mobile est en effet prévue par l’article L.145-39 du code de commerce.

Hormis cette dérogation prévue par la loi, la révision triennale ne peut être demandée que si un délai de trois ans, au moins, s’est écoulé après :

  • la date d’entrée en jouissance du locataire en cas de bail d’origine ;
  • la date du point de départ du bail renouvelé ;
  • la date de prise d’effet de la précédente révision.

Toute demande de révision notifiée avant l’expiration d’un délai de trois ans révolu (soit en pratique 3 ans et 1 jour – art. 641 c. proc. civ.) sera sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande.

Jurisprudences

Cass. com., 22 avr. 1980, n° 78-13422, Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile, 3, n° 81

 

Cass. 3ème civ., 23 févr. 1994, n° 91-20075, Bulletin 1994, III, n° 31, p. 19

Faite à tout moment après l’expiration du délai de trois ans et un jour, la demande de révision n’a cependant pas d’effet rétroactif pour la date théorique à laquelle elle aurait pu intervenir après ledit délai.

Le nouveau loyer révisé étant dû à compter de la demande (art. R. 145-20 c. com.), la partie qui sollicite la révision a, par conséquent, tout intérêt à la notifier dès que le délai légal est expiré. Notons que pour un courrier recommandé avec demande d’avis de réception, il a été jugé que c’est la date d’envoi qui est prise en compte.

Jurisprudence

Cass. 3ème civ., 13 févr. 2002, n° 00-17667, Bulletin 2002, III, n° 39, p. 32.

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